Beleggen in vastgoed: vermogensbeheer of winst uit onderneming? 

Als u belegt in vastgoed krijgt u op een gegeven moment te maken met de fiscale afhandeling. In sommige gevallen valt uw investering in de categorie vermogensbeheer, oftewel box 3. In andere gevallen is winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden van toepassing, oftewel box 1. Maar de vraag in welke box ú belast wordt? Die is helaas niet zo eenvoudig te beantwoorden...

Stel. U hebt een woning die u verhuurd. Of misschien zelfs meerdere panden. Valt dat belastingtechnisch onder vermogensbeheer (box 3)of ziet de inspecteur u als ondernemer en moet u winstbelasting (box 1) betalen? Met andere woorden: betaald u veel belasting omdat u in box 1 valt, of is voor u de gunstige box 3 van toepassing?

Dit is een lastige vraag, die niet zomaar uit te leggen valt. Er is namelijk geen harde lijn of duidelijk afgebakende grens te bekennen. Als vastgoedbelegger begeeft u zich als het ware in een groot, grijs gebied waar iedere keuze zich tegen u kan keren. Het verschil tussen beide boxen is namelijk groot. Een heffing binnen box 1 kan zomaar twee à drie keer zo hoog uitvallen als een heffing in box 3. Even afgezien van eventuele aftrekbare (onderhouds)kosten.

Hoger rendement kan indicatie box 1 zijn

De grote vraag die bepaalt in welke box u valt is: hoeveel werkzaamheden verricht u zelf bij uw pand(en) en met welk doel? Vallen uw werkzaamheden onder normaal vermogensbeheer of actief vermogensbeheer? Bij normaal vermogensbeheer is het aannemelijk dat u een aantal werkzaamheden uitvoert. U int bijvoorbeeld huur, stelt een huurcontract op en uiteraard pleegt u regulier onderhoud aan uw vastgoed. Dit valt onder normaal vermogensbeheer en dus in box 3.

Máár, als u werkzaamheden uitvoert met als doel een hoger rendement uit uw vastgoed te halen dan onder normaal vermogensbeheer mogelijk zou zijn, dan ziet de belastingdienst dat als winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden en zien zij uw aangifte graag terug in box 1.

Scheidslijn normaal en actief vermogensbeheer

In het geval van één enkel pand is de dunne scheidslijn tussen normaal en actief vermogensbeheer nog vrij duidelijk. Als vastgoedeigenaar heeft u aan één pand niet veel werk en zal niemand bezwaar maken dat uw inkomsten in box 3 vallen, zolang u maar niet een hoger rendement eruit haalt. Maar stel dat u veertig panden heeft waar u de eerder genoemde werkzaamheden voor verricht, plus alle administratie. Daar heeft u toch een behoorlijke klus aan, of niet? Dan valt dat ook vast onder winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.

Nee dus! Zolang niet aannemelijk gemaakt kan worden dat u deze werkzaamheden doet (of laat doen) met als doel een hoger rendement uit uw vastgoed te halen, valt dit gewoon onder normaal vermogensbeheer. Dus zelfs als u actief met uw vastgoed bezig bent, wil dat nog niet zeggen dat u ook bezig bent met actief vermogensbeheer...

Onverwacht? Dat vond een belastinginspecteur die een vastgoedbelegger wilde belasten in box 1 nou ook. In een vergelijkbare situatie oordeelde de fiscale rechter namelijk tot bovenstaande in het voordeel van de belegger. De inspecteur die de bewijslast moest aandragen dat het anders lag, kon niet aantonen dat de werkzaamheden van de belegger hadden geleid tot een hoger rendement op de woningen dan die van vergelijkbare woningen. Had deze belegger echter wél zelf werkzaamheden verricht die leidden tot een hoger rendement, bijvoorbeeld doordat hij de woningen had schoongemaakt, dan was dit waarschijnlijk wel aantoonbaar geweest door de belastinginspecteur en was de laatste in het gelijk gesteld.

Verponden: box 1 of box 3?

Zo komt er steeds meer jurisprudentie over deze materie. Dat brengt enigszins licht in de duisternis, maar het wil nog niet zeggen dat het nu ook allemaal maar meteen duidelijk is. Want hoe zit het dan met het verponden van panden of het opknappen van een huis waarna deze met (een beetje) winst verkocht wordt. Bent u dan meteen als vastgoedondernemer belastbaar in box 1?

Ook dat ligt weer helemaal aan de situatie. Zo was er een ondernemer die een appartementencomplex vol huurders kocht. Zodra een huurder uit eigen beweging verhuisde, verkocht de ondernemer dat appartement. Winst uit onderneming vond de belastinginspecteur, een oordeel waar het Gerechtshof in Leeuwarden hem in steunde. Gelukkig voor de ondernemer dacht de Hoge Raad er anders over. Deze oordeelde dat de verponding níet gepaard ging met een verhoging van het normaal te verwachten rendement en dus ‘gewoon’ viel onder normaal vermogensbeheer.

Het opknappen van een huis en het daarna weer (snel) doorverkopen ziet de rechter echter wel redelijk vaak als een signaal dat er sprake is van een bedrijf en dus van winst uit onderneming. Zeker als u dit vaker doet. Ook het verbouwen en renoveren kan een aanwijzing zijn. Zeker als na de verbouwing een hogere verkoopprijs gevraagd wordt dan nodig is om de investering terug te verdienen.

Signalen voor box 1

Kort gezegd zien de rechters volgens de jurisprudentie de volgende richtlijnen als een signaal dat er sprake is van exploitatie van vastgoed die voldoet aan box 1:

  • U verricht zelf veel werkzaamheden in de verhuur, zoals het oplossen van klachten, huurovereenkomsten opstellen, huur innen, huurders werven met professionele advertenties.
  • U verbouwt en renoveert zelf uw pand(en).
  • U koopt en verkoopt regelmatig met winst.
  • U houdt zich bezig met het uitponden van panden (kopen, splitsen, verkopen)
  • U houdt zich intensief bezig met uw vastgoed.
  • U hebt specifieke deskundigheid en/ of relaties binnen de onroerendgoedwereld. Oftewel, er kan sprake zijn van voorkennis.

Slechts één van de bovenstaande richtlijnen is niet altijd voldoende om te stellen dat er sprake is van winst uit onderneming. Worden er meerdere hokjes aangevinkt, dan wordt het lastiger een rechter te overtuigen.

Risico's verkleinen

Vanwege bovenstaande redenen geven sommige vastgoedbeleggers er de voorkeur aan om hun werkzaamheden zoveel mogelijk uit te besteden. Zij verkleinen daarmee het risico dat de grens tussen normaal vermogensbeheer en actief vermogensbeheer wordt overschreden. Maar één ding is zeker: iedere situatie is uniek en moet daardoor afzonderlijk bekeken worden. Ook kunnen kleine veranderingen in (het beheer van) uw beleggingen een groot verschil maken.  

 
 
 
 
E-mailen
Bellen
Map
Info